양도소득세 계산기
집을 판 가격과 산 가격, 보유·거주 기간을 넣으면 양도세를 계산 순서대로 보여 드려요.
도구를 준비하고 있어요.
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양도소득세 계산기 상세 가이드
사용법과 예제를 살펴보고, 궁금한 내용은 주제별로 찾아보세요.
시작 전에 한눈에 보기
- 계산 순서
- 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비) → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 과세표준 × 세율 → 지방소득세 10%예요.
- 1세대1주택
- 양도가액 12억 원 이하는 비과세, 넘으면 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만 과세해요.
- 장기보유특별공제
- 표1은 보유 3년 6%부터 해마다 2%p, 최대 30%예요. 표2(1세대1주택·거주 2년 이상)는 보유·거주 각각 연 4%, 최대 80%예요.
- 세율
- 기본 누진세율 6~45%, 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%예요. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p이고 중과는 장기보유특별공제가 없어요.
- 공동명의
- 지분만큼 양도차익을 나누고 사람마다 기본공제와 누진세율을 따로 적용해요. 보유·거주 기간은 같다고 봐요.
- 범위
- 대한민국 소득세법 기준, 2026-09-30에 확인했어요. 중과 유예는 2026-05-09에 끝났고, 실제 세액은 신고와 국세청 판정을 따르는 참고값이에요.
양도소득세 계산기 사용 순서
과세 유형을 고르세요
1세대1주택 비과세 요건 충족, 일반 과세, 조정대상지역 2주택 중과, 3주택 이상 중과 중에서 골라요.
가격과 경비를 넣으세요
양도가액, 취득가액, 필요경비(취득세·중개보수·자본적 지출 등)를 넣어요.
날짜와 거주 기간을 넣으세요
취득일과 양도일로 보유 기간을 세요. 거주 기간(년)은 장기보유특별공제 표2를 정하는 데 써요. 공동명의면 스위치를 켜고 내 지분을 넣어요.
단계별 계산을 확인하세요
양도차익부터 과세표준, 양도소득세, 지방소득세까지 단계별로 보여 줘요. 공동명의면 명의자별 세금과 합계도 나와요.
이런 작업에 활용하세요
12억 넘는 1세대1주택
양도가액이 12억원 이하면 비과세이고, 넘으면 양도차익 가운데 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만큼만 과세합니다. 국세청 사례처럼 15억에 팔아 6.7억을 남겼다면 1.34억이 과세 대상입니다.
장기보유특별공제
3년 이상 보유하면 표1로 보유 1년마다 2%씩 최대 30%를 공제합니다. 1세대1주택이고 2년 이상 살았다면 표2로 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제합니다.
예제로 결과 이해하기
15억 원 1세대1주택, 12년 보유·10년 거주
1세대1주택 · 양도 1,500,000,000원 · 취득 800,000,000원 · 경비 30,000,000원
2014-05-07 취득 · 2026-09-30 양도 · 거주 10년양도차익 670,000,000원 · 12억 초과분 비율 20%
장기보유특별공제 표2 80% · 과세표준 24,300,000원
양도소득세 2,385,000원 + 지방소득세 238,500원 = 2,623,500원11억 원 1세대1주택
1세대1주택 · 양도 1,100,000,000원 · 같은 취득 조건예상 세금 0원 (12억 원 이하 비과세)일반 과세 7년 보유, 단독과 공동명의
일반 과세 · 양도 600,000,000원 · 취득 400,000,000원 · 경비 10,000,000원
2019-03-01 취득 · 2026-09-30 양도 · 거주 0년단독: 과세표준 160,900,000원 · 합계 45,322,200원
공동명의 50:50: 두 사람 합계 29,145,600원과세 유형별 차이
표를 좌우로 밀어 나머지 내용을 확인하세요.
| 유형 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1세대1주택 | 12억 초과분만 기본세율 | 표2 (거주 2년 이상이면 최대 80%) |
| 일반 과세 | 기본 누진세율 6~45% | 표1 (최대 30%) |
| 조정지역 중과 | 기본세율 + 20·30%p | 없음 |
결과가 예상과 다를 때
“1세대1주택 비과세는 2년 이상 보유해야 해요.”
보유 기간이 2년 미만이면 1세대1주택을 고를 수 없어요. 일반 과세로 바꾸면 단기 세율로 계산해요.
“거주 기간이 보유 기간보다 길 수 없어요.”
거주 기간은 취득일부터 양도일까지 만 연수보다 짧거나 같아야 해요.
공동명의 지분 오류가 나요
내 지분은 0%보다 크고 100%보다 작게 넣어요. 나머지는 공동명의자 한 사람의 지분으로 봐요.
중과 결과가 실제와 다를 수 있어요
주택 수에서 빠지는 주택, 2026-05-09 전 계약의 경과 규정, 일시적 2주택 같은 특례는 반영하지 않아요. 세무 상담으로 확인하세요.
알아두면 쉬운 용어
- 양도차익
- 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 이익이에요.
- 장기보유특별공제
- 오래 보유하거나 거주한 만큼 양도차익에서 빼 주는 금액이에요.
- 과세표준
- 양도소득금액에서 기본공제 250만 원을 뺀, 세율을 곱하는 금액이에요.
양도소득세 계산기 자주 묻는 질문
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
한시 유예가 2026년 5월 9일에 끝나 조정대상지역 주택은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p로 다시 중과하고 장기보유특별공제를 하지 않습니다. 그 전에 계약한 경우의 경과 규정은 세무 상담으로 확인하세요.
분양권도 계산되나요?
이 계산기는 등기된 주택만 다룹니다. 분양권·입주권·토지·상가와 여러 특례는 계산하지 않습니다.
공동명의면 세금이 줄어드나요?
사람마다 기본공제 250만 원과 누진세율을 따로 적용해 합계가 줄어드는 경우가 많아요. 공동명의를 켜면 두 사람 합계를 보여 주고, 단독 명의일 때 세금이 더 많으면 그 금액도 함께 알려 줘요.
거주 기간이 2년보다 짧으면 어떻게 계산하나요?
1세대1주택이어도 거주 2년 미만이면 장기보유특별공제 표1(최대 30%)을 적용해요. 조정대상지역에서 취득했다면 비과세 요건에도 2년 거주가 필요해요.